НА ГЛАВНУЮ
НА ГЛАВНУЮ О ПРОЕКТЕ КАРТА САЙТА + Добавить компанию Ваш район Алфавитный указатель Реклама на сайте О проекте

ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ:

   Стройбазы
   Строймаркеты
   Гипермаркеты

СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ:

   Ворота и заборы
   Дома, бани, срубы
   Проектирование
   Промышленное стр-во
   Ремонт помещений
   Спецтехника

СТРОЙМАТЕРИАЛЫ:

   Бетон и цемент
   ДСП, ДВП, МДФ, фанера
   Изоляция
   Гипрок, OSB, СМЛ
   Камень, песок
   Кирпич и газобетон
   Крепеж
   Кровельные материалы
   Лаки и краски
   Металл и арматура
   Пиломатериалы
   Сухие смеси
   Cэндвич-панели
   Тротуарная плитка
   Фасад, сайдинг

ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ:

   Вентиляция и кондиц-ры
   Водоснабжение
   Канализация
   Отопление и камины
   Электрооборудование

А ТАКЖЕ:

   Инструмент
   Ковка
   Ландшафт, сад, огород
   Окна, двери, потолки
   Садовая техника
   Архив новостей
   Архив статей
   Полезные ссылки

МОЖНО ЛИ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНУЮ ПОЛИТИКУ
В ПЕТЕРБУРГЕ ИЗМЕРИТЬ С ПОМОЩЬЮ ЦЕНЫ
ЗА КВАДРАТНЫЙ МЕТР ЖИЛЬЯ?

С момента основания и до 1917 г. градостроительную политику в Санкт-Петербурге жестко регламентировали российские самодержцы. Они возводили свои дворцы, прокладывали улицы и проспекты, устраивали парки, сооружали мосты и набережные, но при этом приобщали к работам по благоустройству столицы Российской империи и российскую элиту (дворян, деловых людей, чиновничество и даже интеллектуалов).

Последний строительный бум царской России пришелся на 1909–1914 гг. В этот период Петербург украсился множеством красивых зданий, определявших стиль и ком форт городской среды. В середине XX в. город, особенно на окраинах, вследствие проводимой градостроительной политики явно сдал свои позиции в архитектурном плане.

Появление «хрущевок» было обусловлено превалированием экономики и архитектурным примитивизмом над красотой и гармонией городской среды. Но таковы были вкусы и пристрастия людей, стоявших во главе градостроительной политики. Борьба с буржуазными излишествами со временем неизбежно оборачивалась унылой и малокомфортной городской средой.

Для того чтобы городская среда не ветшала и оставалась привлекательной для жизни, специалисты рекомендуют в год строить не менее 1 кв. м жилья на одного жителя города.

В начале XXI в. в Петербурге пока строится менее 5 млн кв. м жилья.

Даже в центральных городских районах встречаются депрессивные кварталы с незначительным количеством зеленых насаждений.

Градостроительная политика не может оставаться в стороне от решения многочисленных проблем, накопившихся в инженерной, социальной и транспортной инфраструктуре Петербурга.

Высокая цена квадратного метра возводимого жилья служит своеобразным индикатором современной градостроительной политики.

Конечно, самый северный мегаполис мира не может быть городом с дешевым жильем, и жизнь в нем будет довольно дорога. Однако, когда сильно ограничено предложение, рыночная цена жилья неизбежно растет.

И по-другому быть не может. Застраивать же остатки пустующих городских территорий дешевыми, не отличающимися комфортом и быстро устаревающими домами барачного типа явно неразумно. Где же выход?

Выход — в сбалансированной градостроительной политике, которая позволит превратить Петербург в го род с комфортной жилой средой. Градостроительная политика, нацеленная на ежегодное строительство 5–6 млн кв. м жилья, позволит создать условия для повышения комфорта городской среды. Но планы останутся на бумаге, если идеи чиновников, архитекторов не поддержат деловые люди и сами петербуржцы. Сейчас в России нет самодержца, который оперирует понятиями вечности, но и строить дома, которые морально устаревают через 30-50 лет, слишком расточительно. Где же решение?

Для выработки выверенной градостроительной политики требуется мозговой штурм с участием всех заинтересованных сторон.

К примеру, если отбросить требования к жилью 10% богатых и 10% бедных петербуржцев, то следует присмотреться к запросам на жилье 20–40% петербуржцев в возрасте 30–40 лет, желающих иметь в семье 2–3 детей. Тогда у Петербурга через 20–50 лет будет очень привлекательный облик.

Если градостроительная политика будет учитывать интересы только богатых петербуржцев, то неизбежно сокращение объемов жилья и численности горожан, уничтожение городского бюджета. В любом случае выработка городской политики и ее реализация потребуют дискуссий и обсуждений.

Проблемы ЖКХ заставляют антимонопольщиков России анализировать процессы на сопряженных рынках: строительных материалов, естественных монополистов (поставщиков воды, газа, электричества), ипотеки, транспорта, госзакупок, управляющих компаний и т. д. Нацеленность градостроительной политики на достижение конкретной цены за квадратный метр жилья, по мнению редакции журнала «Конкуренция и рынок», позволит пред сказывать результативность решений исполнительной власти.

Мы предложили руководителям строительных компаний и агентств недвижимости, девелоперам и чиновникам, отвечающим за градостроительную политику, ответить на следующие вопросы:

  1. Как градостроительная политика влияет на цену квадратного метра жилья на первичном рынке?
  2. Как Вы оцениваете подготовку чиновниками Смольного участков земли, выставляемых на торги (пустых и с «хрущевками»)?
  3. Какую роль в развитии рынка жилья сыграет введение единого налога на недвижимость?
  4. Социальная и транспортная инфраструктура — это сфера градостроительной политики. Строительство новых объектов социальной инфраструктуры — яслей, детских садов, школ, поликлиник — должно вестись на деньги городского бюджета или перекладываться на плечи девелоперов?
  5. Есть ли в Петербурге дефицит подготовленных территорий для строительства жилья?

Вот какие ответы получила редакция:


Беслан БЕРСИРОВ, заместитель генерального директор ЗАО «Строительный трест» Беслан БЕРСИРОВ,
заместитель генерального директор ЗАО «Строительный трест».

Ответ на вопрос 1. Влияние прямое: чем больше времени и финансовых затрат требует согласование проекта, тем выше его себестоимость для застройщика и цена квадратного метра жилья для конечного потребителя. В то же время можно отметить позитивное влияние сегодняшней градостроительной политики Петербурга на качество строящихся объектов: соблюдение актуальных норм ПЗЗ гарантирует каждому новому проекту наличие всей необходимой социальной инфраструктуры, парковочных мест, зеленых насаждений. Безусловно, это тоже увеличивает стоимость жилья, но одновременно и повышает его качественные характеристики.

Ответ на вопрос 4. Застройщики нередко берут на себя создание необходимой инфраструктуры будущих жилых комплексов: спортивных сооружений, детских садов, школ, медицинских объектов, дорог. Мы понимаем, что наличие действующей инфраструктуры серьезно повышает привлекательность объектов для покупателей, особенно если речь идет о проектах комплексного освоения территории.

Так, реализуя проект в Кудрово, возле станции метро «Улица Дыбенко», «Строительный трест» совместно с компанией «Отделстрой» вложил более 1 млрд руб. в качественное развитие инфраструктуры нового микрорайона, где разместился наш жилой комплекс «Капитал». Были проложены дороги, проведены инженерные сети, создан благоустроенный парк с велосипедными дорожками, расчищена речка Оккервиль — в общем, полностью создана благоприятная среда обитания для будущих жителей микрорайона. Тем не менее, мы также рассчитываем на содействие властей в этом вопросе, ведь повышение качества жизни горожан — наша общая приоритетная цель.

Ответ на вопрос 5. В компании «Строительный трест» пополнение земельного банка идет в плановом порядке, и на сегодня мы имеем запас участков под строительство на ближайшие 5 лет. Все эти участки в свое время были приобретены у частных владельцев и сейчас находятся в собственности компании. Но в целом по городу дефицит свободных земельных участков, без условно, ощущается очень остро.

Подготовленных для строительства жилья территорий в Петербурге практически не осталось. Именно по этому застройщики часто вынуждены идти на «пограничные» территории и строить объекты за пределами городской черты.


к о м п е т е н т н о е   м н е н и е

Юрий МИТЮРЕВ, главный архитектор Санкт-Петербурга Юрий МИТЮРЕВ,
главный архитектор Санкт-Петербурга

Объемы строительства нового жилья до 2020 г. напрямую зависят от предложений по внесению изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга в части перепрофилирования территорий под жилье. На сегодня, согласно Генеральному плану, объем ввода жилья составляет 2,6–2,7 млн кв. м в год.

Динамика прогнозной стоимости квадратного метра жилья будет зависеть от стоимости строительных материалов, которая, в свою очередь, зависит от стоимости энергоносителей. Также на ценовые характеристики влияет категория жилья: «эконом», «бизнес», «элит».

Если на рынке будет конкуренция по вводу жилья, это, конечно, повлияет на стоимость, так как чем больше предложений, тем больше разброс цен и больше предложений по минимальным ценам.

Следует отметить, что вопрос о новых объемах жилого строительства после перепрофилирования территорий требует взвешенного подхода с учетом подготовки инженерной, социальной и транспортной инфраструктур.



Александр РОМАНЕНКО, президент корпорации «Адвекс. Недвижимость» Александр РОМАНЕНКО,
президент корпорации «Адвекс. Недвижимость».

Финансовый кризис высветил ключевой фактор в отношениях между рынком недвижимости и финансовым миром. Отсутствие прозрачности при оценке стоимости объектов и риска при инвестировании в объекты недвижимости, особенно в тех случаях, когда это было использовано для подстраховки финансовых продуктов, может являться одной из причин кризиса. В результате любое расхождение между начисленной при оценке стоимостью объекта и фактической рыночной стоимостью приведет к повышению рисков, связанных с недвижимостью, так как потенциальные инвесторы могут приобрести объекты с неправильно определенной стоимостью.

Должны поощряться критерии оценки недвижимости, основанные на общепризнанных стандартах оценки, так как они являются основополагающими для реализации сделок купли-продажи, для получения доступа к кредитам и для применения справедливого налогообложения.

У нас обязательно должен быть налог на имущество, который, как во всех цивилизованных странах, дол жен браться с рыночной стоимости, что обеспечивает прозрачность рынка недвижимости, а также защищает интересы добросовестного приобретателя.

Налог на недвижимость — это особый налог, у которого основная функция не фискальная. В современных условиях главная функция это го налога - устойчивое развитие территорий.

Из теории налогообложения и опыта развитых стран с рыночной экономикой известно, что этот налог начинает выполнять функцию устойчивого развития территорий только при соблюдении определенных условий. К основным из них относятся следующие.

Налогообложение недвижимости должно осуществляться в законодательно установленных процентах от рыночной стоимости, но не должно превышать ее (с целью уменьшения количества апелляций); к оценке не движимости должны быть привлечены не зависящие от государства оценщики, хорошо знающие особенности местных рынков недвижимости; методы расчета стоимости не движимости для целей налогообложения должны быть достаточно просты и понятны налогоплательщикам, результаты расчетов проверяемы.

Чрезвычайно важным фактором является возможность оспаривания кадастровой оценки собственником недвижимости; цены сделок с объектами недвижимости должны в обязательном порядке декларироваться и быть доступными для процедур оценки. Очень важно, чтобы налог на недвижимость поступал в местные бюджеты, и полученные средства должны расходоваться в основном на улучшение инженерной инфраструктуры; конкретные ставки налогообложения недвижимости и размер льгот на этот налог должны определяться выборными органами мест ной власти.

Налогообложение недвижимости физических и юридических лиц должно осуществляться по единым принципам и ставкам; федеральные органы власти должны следить за соблюдением единых принципов налогообложения во всей стране; население должно осуществлять действенный контроль за расходованием этих средств через выборные органы мест ной власти.

Как известно, вся градостроительная деятельность в Санкт-Петербурге опирается на Закон Санкт Петербурга «О Генеральном плане и границах зон охраны объектов культурного наследия», однако его соблюдение вызывает нарекания со стороны общественных градозащитных организаций и международных экспертов. Хотелось бы узнать мнение Ю. Е. Киселевой, председателя Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга: как идет развитие контактов КГА с представителями этих организаций и представителями ЮНЕСКО? Будут ли принимать представители КГА участие в 63-м Всемирном конгрессе по недвижимости FIABCI, основной темой которого является сохранение культурного наследия в условиях со временного мегаполиса, который будет проходить в Санкт-Петербурге с 12 по 16 мая 2012 г.?


к о м п е т е н т н о е   м н е н и е

Олег БАСНИКОВ, директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области Олег БАСНИКОВ,
директор филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области

Хотелось бы отметить, что как таковых проблем с государственным кадастровым учетом земельных участков, формируемых в целях строительства жилого фонда или существующих под объектами капитального строительства, в органе кадастрового учета по Ленинградской области не зафиксировано. При этом исключительно от квалификации лиц, осуществляющих кадастровую деятельность, зависят сроки проведения государственного кадастрового учета. Так, зачастую представляемые в целях кадастрового учета межевые планы на земельные участки не соответствуют требованиям Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области участвует в достаточно обширном процессе оформления прав собственности дольщиков жилищного строительства опосредованно, только на этапе государственного кадастрового учета земельных участков под многоквартирными жилыми домами.



Михаил ЗАРУБИН, генеральный директор ЗАО «47 ТРЕСТ» Михаил ЗАРУБИН,
генеральный директор ЗАО «47 ТРЕСТ»

Ответ на вопрос 1.

— Можно на этот вопрос ответить кратко. Никак.

— Почему?

— Да потому, что никакой градостроительной политики не существует.

Принятие законов о генплане и ППЗ — это не политика, это необходимость, без которой остановилась бы любая жизнь, и не только градостроительная. Хотя из этих документов видно, где в ближайшие годы будет располагаться центр города, а где окраины, и, безусловно, это имеет влияние на цену квадратного метра жилья.

— Так в чем же должна заключать я политика?

— Ну, во-первых, в том, что город как собственник земли при проведении конкурсов на право застройки территорий и даже небольших участков вполне может предусматривать механизмы, фиксирующие стоимость вводимого жилья. Понимаю, что противников у этого новшества много, однако попробовать-то никто не мешает. Тем более мы все делаем методом проб и ошибок. Смог же город брать с застройщиков своеобразный оброк за право возведения на городской территории того или иного здания. Ведь само существование и размер этой доли не регламентирован ни одним федеральным законом, городское правительство в свое время само разработало правила игры. По сути, это налог с продажи жилья на физических лиц — конечных покупателей квартир.

На мой взгляд, власти давно пора переосмыслить приоритеты, особенно когда речь идет о жилищном строительстве. Нужно определить, является ли главным пополнение бюджета или городу важнее так распоряжаться землей, чтобы решалась самая актуальная для общества задача — строительство относительно доступного жилья. Нужно искать но вые критерии отбора победителей конкурса вместо максимальной цены покупки земли.

Во-вторых, власти нужно понять, что просто торговать городской землей, радуясь высокой цене, не архисложная задача. Куда сложнее стимулировать рост предложения участков на вторичном рынке, оказывая экономическое давление на неэффективных собственников земли. Сколь ко у нас в центре и не в центре огражденных, порой с падающими заборчиками, «свечных заводиков». Необходимо разрабатывать проекты планировки и межевания кварталов, включая эти территории, и делать это нужно власти, при этом учитывая государственные интересы.

В-третьих, определять, что, где, когда строить в городе, должна власть. А слова о том, что рынок все определит и сделает все как надо, к сожалению, к объектам строительства имеют не совсем прямое отношение. Я могу перечислить, что, в-четвертых, что в-пятых, и так да лее, но это, при ответе на данный вопрос, не является целью. В случае необходимости при просьбе власти готов участвовать в выработке основных положений градостроительной политики города, но думаю, что этой просьбы не будет. Почему? Это уже другой вопрос.

Ответ на вопрос 2.

— Этот вопрос нужно разделить на две части. Каждая часть имеет свое понятие, и объединяет эти понятия слово «торги». Начну с первой поло вины вопроса.

Ни для кого не секрет, что застройщики недовольны темпами подготовки и качеством документации на участки, выставляемые на торги, которую готовят чиновники. Даже при обретая участок, получая все необходимые для проведения работ документы (правда, в некоторых случаях лишь подтверждение городских комитетов о том, что на участок, к примеру, можно подать необходимые для строящихся домов воду, тепло, электроэнергию), в конце строительства оказывалось, что этого нет и не известно когда будет.

После того, как распределение земли под жилищное строительство было передано на торги, интерес к подготовке документов у застройщиков исчез, все легло на плечи государственных органов. Однако вскоре выяснилось, что сил для подготовки необходимого объема документов у городских властей не хватает.

После того, как затормозили процесс строительства автозаправочных станций, находившийся под личным контролем губернатора, и Валентина Ивановна Матвиенко на заседании правительства устроила разнос чиновникам, решено было простимулировать привлечение бизнеса к подготовке полных пакетов. Получить это право частные кампании могли, став победителями конкурса, а расходы за работу предполагалось покрыть из денег, полученных при продаже участка.

Но и эта попытка провалилась, причин много. Я не буду их анализировать — кто связан с этим, знает о них.

Поскольку «полный пакет» шел плохо, в городе возродили «короткий». Правда, это называется комплексным освоением территорий.

Инвесторам предлагается принять участие в аукционах на право заключения договоров аренды на комплексное освоение земельного участка. При этом участки огромные, и средние застройщики участия в аукционах не принимают.

Это сделано для нескольких фирм в городе. У других не найдется столько денег. А отдельные «пятнышки», выкидываемые на торги, вызывают такой ажиотаж и такую цену за квадратный метр земли, что остается только разводить руками и задавать один и тот же вопрос: как получить при этом дешевое жилье?

Кварталы «хрущевок». Сейчас это лучшие кварталы в городе по всем параметрам: по месту расположения, транспортной доступности, обеспечению инфраструктурой. Реконструкция этих домов необходима. Но знать нужно одно. Любой инвестор в убыток работать не будет. Трудности по расселению домов будут колос сальными. Может случиться так, что, построив в этих кварталах по одному или два дома (на свободных участках) и столкнувшись с реалиями расселения, инвестор завершит реновацию и, продав построенное, исчезнет с горизонта.

Да, я в этом вопросе пессимист.

Уверен, что это задача государственная, и, имея на то огромное желание, государство способно решить ее.

Мне трудно найти для нее сравнение.

Удивляет только одно: почему власть с легкостью продала двадцать два квартала конторе, которую за три дня до торгов учредили три человека?

Может, за спинами их скрываются миллиардеры-благодетели? Тогда беру свои слова назад.

Однако даже по приблизительным подсчетам видно: чтобы окупить вложения в проект, нужно построить на один квадратный метр старого жилья четыре нового. Такое количество площадей невозможно разместить в кварталах, идущих на реновацию, а еще сюда нужно добавить школы, детсады, стадионы, парки и много чего, что требуется человеку.

Неизбежны суды, тяжбы. При нашем судопроизводстве это годы разбирательств. Какой инвестор может выдержать такое?

Что нужно сделать? Нужно создать единый комплексный план развития застроенных территорий домами первых массовых серий, при этом не делать расчеты на основании частных инвестиций, перекладывая проблемы на плечи инвесторов.

Власти не нужно бояться серьезной, основательной работы. Иначе и исторический центр, и районы, за строенные «хрущевками», придут в полную негодность и создадут городу много новых проблем, более тяжелых по своему значению.


Материал любезно предоставлен журналом «Конкуренция и рынок»

АКЦИИ / НОВОСТИ:
Мешок
ровнителя
в подарок!
(6.12.2017) Акция в компании «Снабстрой» —
при покупке восьми мешков ровнителя Vetonit Fast 4000,
девятый мешок получите в подарок! подробно »»»»
Распродажи
в компании
«АрхЛес»
(6.12.2017) Акции и распродажи в компании «АрхЛес»:
евровагонка разных сортов, блок-хаус, имитация бруса, брусок сухой строганный, строительные гвозди, антисептик. подробно »»»»
Выгодно:
газобетон,
цемент,
смеси
(5.12.2017) Выгодные специальные предложения от «СтройГарант» на рубероид, газобетон, цементно-песчаную смесь, фанеру, кирпич, «Плитонит», кровельный лист, дренажную трубу и многое другое. подробно »»»»
Специальная
цена
(4.12.2017) В «ТОП ХАУС» спецпредложения на металлочерепицу, сайдинг, кирпич, газобетон, теплоизоляцию, утеплители, гибкую черепицу, водостоки, дымоходы, ворота и многое другое. подробно »»»»
Выгодные
цены
стройбазы
«Северная»
(4.12.2017) Выгодные цены в стройбазе «Северная» на ветонит, клей для плитки, имитацию бруса, строганную сухую доску, вагонку, сухие смеси, плиты OSB, фанеру и многое другое. подробно »»»»
НОВЫЕ СТАТЬИ:
Винтовые
сваи
Строительные компании применяют при возведении своих объектов различные фундаменты. Один из них винтовой (его ещё называют «подошва на винте»). Он избавляет строителей от большого ряда проблем, которые возникают в процессе работы. читать далее »»»»
Сухарник —
что это?
Кело — дерево без коры, высохшее на корню в естественных условиях, возраст которого исчисляется столетиями, может простоять в таком состоянии еще сотню лет. читать далее »»»»
Наверх Вас нет в Строительной Информационной Базе? Заполните заявку! Наверх

© «СтройИнфоБаза», дизайн, текст, 2011

Строительная Информационная База — СПб и ЛО